Les personnes de tous revenus doivent pouvoir habiter la Ville d'OLLN !

La ville est très prisée... donc elle est chère ! Qu'avons-nous fait et qu'allons-nous encore faire pour que, quel que soit leur revenu, chacun puisse trouver un logement qui lui convienne ? Julie Chantry a écrit une tribune sur le sujet.

Depuis quelques années, la question du coût du logement est au centre de nos préoccupations. En effet, on constate que l’accès au logement pour les personnes moins nanties est de plus en plus compliqué dans notre commune, de par les coûts très élevés de l’ensemble des formes de logement existantes (tant au niveau acquisitif pour les maisons et les appartements qu’au niveau des loyers).

 

Il faut savoir que le Brabant wallon est la province la plus chère de Wallonie en matière de foncier et d’immobilier résidentiel. Au sein de la province, quatre communes se démarquent pour leurs prix très élevés : Lasne, Waterloo, La Hulpe et Rixensart, où le prix moyen d’une maison oscille entre 400.000 et 500.000 €. Ces communes sont suivies de près par Ottignies-LLN, Braine-l’Alleud, Grez-Doiceau, Chaumont-Gistoux et Chastre, avec des prix moyens allant de 300.000 à 400.000 €. Le reste des communes de la province présentent des prix moyens allant de 200.000 à 300.000 € pour une maison.

Le marché de l’immobilier est en très fort développement dans notre commune, et ces 20 dernières années, ce sont plus de 5000 logements qui ont été construits sur notre territoire, dont 80% d’appartements. On estime aujourd’hui que les appartements représentent environ 60% des logements existants à OLLN.

Les perspectives démographiques sur l’ensemble du Brabant wallon estiment que d’ici 2035, on devrait accueillir 40.000 habitants en plus, soit une augmentation de 10% du nombre d’habitants dans la province. Notre commune ne fera pas exception à la règle, et le besoin de logements va continuer à se faire sentir. On peut donc supposer que la dynamique de développement immobilier ne se calmera pas vraiment, et nous devons dès lors nous attendre dans les prochaines années à continuer à voir fleurir des projets immobiliers d’importance.

Afin de maintenir l’accessibilité au logement, nous disposons à l’échelon communal de deux leviers : développer les logements publics et encourager de nouvelles formes d’habitat.

Logement public

Au niveau du logement public (autrefois appelé le « logement social »), nous avons à OLLN deux sociétés de logements publics qui sont actives sur le territoire (ce qui a posé un certain nombre de problèmes les années précédentes, mais je ne m’étendrai pas sur ce sujet). Il s’agit de l’IPB (principalement active à Ottignies et Limelette) et de Notre Maison (LLN). Le dynamisme de ces sociétés couplé à une forte volonté politique de développer le nombre de logements publics nous permet aujourd’hui d’être une des seules communes du BW à atteindre les 10% de logements publics (avec Tubize et Nivelles). Nous souhaitons vivement maintenir ce taux de 10%, mais cela est rendu assez compliqué par le dynamisme des promoteurs privés qui construisent largement sur notre territoire, nous incitant à être proactifs pour créer des logements publics en proportion. Il faudra donc continuer dans les années à venir à encourager les sociétés de logements publics à se développer sur notre territoire.

Depuis qqes années, nous avons également décidé de « mettre à contribution » les promoteurs privés pour la production de logements publics. Ainsi, nous rencontrons dès le début de leur projet immobilier chaque promoteur qui prévoit de construire plus de 10 logements pour les inciter à consacrer 10% de leur projet à du logement public. Ces négociations amènent des résultats intéressants, entre autres pour le développement du CLT (voir plus bas).

Le CLT ou Community land trust

En juin 2018, après une longue gestion et de nombreux mois de travail, nous avons voté au Conseil communal la création de la Fondation CLT-OLLN, un nouvel outil qui devrait permettre de mettre sur le marché des logements à des prix inférieurs aux prix du marché. Le CLT est un dispositif juridique américain qui existe aux USA depuis les années 60, qui a été expliqué en Belgique il y a qqes années et qui a conduit à la création d’un CLT pour la Région bruxelloise en 2016 et à la création de notre CLT tout récemment.

Ce dispositif repose sur deux mécanismes majeurs :

  • La scission de la propriété du sol et du bâti (comme à LLN avec l’emphytéose : l’UCL reste propriétaire du sol mais chacun est propriétaire du bâtiment qui est construit dessus). Dans le cas de notre CLT, c’est la fondation qui restera propriétaire du terrain, permettant aux candidats constructeurs de ne pas devoir payer le prix du terrain, uniquement celui de la construction. On estime ainsi que le coût de construction ou d’acquisition d’un bien serait d’environ 20% moins cher que le prix du marché actuel.
  • La limitation de la spéculation immobilière, via un mécanisme de captation de la plus-value. En cas de revente, la fondation va capter un pourcentage de la plus-value réalisée, soit pour financer son propre développement (achat de nouveaux terrains, coûts administratifs), soit pour ristourner une partie du coût d’achat au nouvel acquéreur du bien. Le propriétaire vendeur conserve le reste de la plus-value pour lui-même.

Si on reprend le parallèle avec LLN actuellement, on voit que le premier mécanisme seul (scission sol-bâti) n’a pas permis de maintenir l’accessibilité des coûts du logements, qui sont aujourd’hui très élevés alors même que les acquéreurs ne payent pas le prix du terrain, qui reste tjs propriété de l’UCL ! C’est la combinaison des deux mécanismes qui permet de maintenir l’accessibilité au long cours.

Au niveau du public-cible, la pyramide des âges actuelle de notre commune montre ces dernières années une diminution de la tranche d’âge des 29-45 ans, qui bien souvent quittent la commune parce qu’ils ne trouvent pas de logement à un prix accessible. Nous avons donc choisi avec notre CLT de viser ce public des jeunes ménages qui démarrent leur vie professionnelle, avec des revenus de début de carrière, et avons estimé que si on parvient à notre objectif de proposer des coûts acquisitifs inférieurs de 20% aux prix du marché, ils devraient pouvoir rester sur le territoire.

Notre fondation vient d’être créée, et nous avons qqes terrains (obtenus grâce à des négociations avec les promoteurs, voir plus haut) qui vont être intégrés dans la fondation. On va donc débuter avec qqes logements, mais le but est évidemment que le dispositif prenne de l’ampleur dans les années à venir. Des pourparlers sont en cours avec l’UCL à propos de la zone Athéna-Lauzelle (abords du bois de Lauzelle entre l’hôtel Ibis et la N4), où devrait dans les années à venir se développer un nouveau quartier d’environ 1400 logements, et où 10 % des logements à venir pourraient faire partie du CLT que nous venons de créer.

Nouvelles formes d’habitat

Tout ce qu’on qualifie aujourd’hui d’« alternatives en matière d’habitat », que ce soit l’habitat groupé, l’habitat solidaire, l’habitat kangourou, l’auto-construction, l’habitat léger… a un réel intérêt car ces alternatives apportent de nouvelles solutions d’habitat, parfois bien moins onéreuses que l’habitat traditionnel, ou en tous cas vecteurs de nouvelles dynamiques sociales. Des habitats groupés existent déjà sur notre territoire (Bois del Terre, Bois des étoiles, Champ d’Alévie, Les Verchons, Hepsilone…), deux habitats solidaires sont également présents (Les jardins du Béguinage à Lauzelle, pour les personnes âgées, et le Cologement à Ottignies, pour des ex-SDF), et qqes habitats kangourous se développent (un cadre juridique facilitant le développement de l’habitat kangourou dans des circonstances bien précises a d’ailleurs été voté récemment par le Conseil communal). L’auto-construction et l’habitat léger sont présents au quartier de la Baraque.

Ces nouvelles formes d’habitat suscitent actuellement l’intérêt d’un nombre croissant de personnes, entre autres pour des questions financières. Si l’habitat groupé ou solidaire pose généralement peu de problème au niveau urbanistique, il n’en va pas de même pour l’habitat léger, dont les formes diversifiées rendent difficile (et parfois impossible) l’assimilation à la définition de ce qu’est un logement selon le « Code wallon du logement et de l’Habitat durable », document de référence en Région wallonne. Une yourte par exemple ne répond bien souvent pas aux critères de salubrité fixés par le Code wallon (en termes de hauteur sous plafond, de mètres carrés habitables, de luminosité naturelle…), et ne peut donc pas légalement être considérée comme un logement. Ce qui empêche de facto l’obtention d’un permis d’urbanisme. Une personne qui souhaite installer une yourte sur un terrain et l’utiliser comme habitat à titre principal, et donc s’y domicilier, va se heurter à cette difficulté, et n’obtiendra bien souvent pas l’autorisation de s’installer.

De plus, il faut également prendre en compte l’endroit où l’habitat léger va s’installer, et vérifier si la zone le permet en termes d’affectation au plan de secteur (par exemple, l’habitat est totalement interdit en zone d’espace verts ou en zone agricole, à qqes exceptions près).

On constate aujourd’hui qu’un certain nombre de personnes vivant en habitat léger ont opté pour un emplacement peu visible, ne demandent pas de permis d’urbanisme et ne s’y domicilient pas, pour éviter les problèmes administratifs quasi insolubles à l’heure actuelle.

En parallèle de cela, de plus en plus de petites sociétés développent aujourd’hui des projets de maisons très compactes et à moindres coûts qui, si elles respectent les normes de salubrité, peuvent être des solutions très intéressantes. Le fait que la maison soit petite ne dispense pas pour autant de l’obtention d’un permis d’urbanisme, qui nécessite de répondre non seulement aux normes du Code wallon mais également aux prescriptions du Règlement communal d’urbanisme, ce qui peut parfois représenter certaines difficultés.

Lors de la récente révision du Schéma de structure communal (outil de planification de l’affectation du sol à l’échelle de la commune), la Ville a souhaité ajouter l’habitat léger dans le nouveau document afin d’ouvrir la porte à de l’habitat non traditionnel. Il est donc indiqué, dans la partie qui concerne l’habitat alternatif, que « c’est au sein des nouveaux développements urbains d’une certaine ampleur qu’il y aura lieu d’imaginer et de localiser des périmètres spécifiquement dédiés à des expériences d’habitat moins coûteux voire auto-construits, en veillant à intégrer ces habitats dans une vision paysagère et urbanistique cohérente ». On verra donc à l’avenir comment cette petite phrase sera traduite dans les faits, mais c’est en tous cas une avancée importante en matière de reconnaissance de l’habitat léger.

Cette tribune été rédigée par Julie Chantry, qui a exercé pendant 3 ans le mandant d'échevine du logement. Cette tribune l'engage. La position officielle d'Ecolo-OLLN est définie dans son programme.